降價(jià)正當(dāng)時(shí) 維權(quán)需理性

2014年以來(lái)，濟(jì)南各大樓盤(pán)都不約而同的打起了促銷(xiāo)價(jià)格戰(zhàn)。進(jìn)入八月以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上純新盤(pán)和加推樓盤(pán)持續(xù)不斷。數(shù)據(jù)顯示八月份明顯打出優(yōu)惠打折宣傳的樓盤(pán)有55個(gè)，占在售樓盤(pán)總數(shù)的近半，以?xún)r(jià)換量成為開(kāi)發(fā)商近兩個(gè)月來(lái)的首選策略。究其原因，劉國(guó)敏律師認(rèn)為有兩方面原因：一是大家的消費(fèi)更理性化了，雖然限購(gòu)放開(kāi)但不像過(guò)去房?jī)r(jià)一直漲的時(shí)候到處投資買(mǎi)房。另外一個(gè)是銀行貸款收緊、地產(chǎn)融資困難，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金短缺需要以降價(jià)促銷(xiāo)的方式快速回籠資金。

樓市行情不好時(shí)，購(gòu)房糾紛也隨之增加。“購(gòu)房人在維權(quán)時(shí)采取過(guò)激行為維權(quán)可能會(huì)矛盾激化，會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的正常經(jīng)營(yíng)，影響到附近居民的居住或者導(dǎo)致交通堵塞。”劉國(guó)敏律師建議：“如果出現(xiàn)糾紛，買(mǎi)房人先去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商。如果通過(guò)自己的能力無(wú)法協(xié)商的話(huà)，應(yīng)在咨詢(xún)了包括律師在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人士之后，依法處理。

四大建議讓您做精明買(mǎi)房人

為了免去后顧之憂(yōu)，在選房及買(mǎi)房過(guò)程中購(gòu)房者需要注意哪些問(wèn)題呢？劉國(guó)民律師認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)需要注意：

第一，審查開(kāi)發(fā)商的合法開(kāi)發(fā)手續(xù)，一定要看開(kāi)發(fā)商是否取得預(yù)售許可證。因?yàn)橹挥腥〉昧祟A(yù)售許可證，您所購(gòu)買(mǎi)才不是一個(gè)空中樓閣。

第二，在購(gòu)房時(shí)一定要審查合同條款，例如合同約定的付款情況、貸款情況、逾期付款的處理方式、開(kāi)發(fā)商的交房條件、開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的時(shí)間、延期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任等。

第三，選房時(shí)要多對(duì)比。我們現(xiàn)在買(mǎi)房不僅僅是是居住，可能還有投資的需求。為了避免在投資時(shí)選擇性失誤，多去看看附近的樓盤(pán)，不同的戶(hù)型、是否學(xué)區(qū)房等可能會(huì)有不同的價(jià)格，買(mǎi)適合自己的房屋。

第四，一旦和開(kāi)發(fā)商簽約以后，一定要按照合同履行。買(mǎi)房人尤其是要注意自己的付款義務(wù)，如果因?yàn)樽约焊犊钣馄冢锌赡軙?huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商解除合同。因?yàn)檫@個(gè)原因解除合同的情況很多，可能買(mǎi)房人心里還覺(jué)得很委屈，“我不過(guò)逾期付款幾天，開(kāi)發(fā)商就給我解除合同，還扣我違約金、扣我定金”，但是如果買(mǎi)房人違約了，開(kāi)發(fā)商是有權(quán)依據(jù)雙方的約定解除合同并要求您承擔(dān)違約金的。

購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房要審核入學(xué)條件

馬上又要到開(kāi)學(xué)季，子女上學(xué)問(wèn)題再次成為家長(zhǎng)們關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是在濟(jì)南限購(gòu)放開(kāi)、市場(chǎng)整體不景氣的環(huán)境下,學(xué)區(qū)房的絲絲變化更能牽動(dòng)大家的神經(jīng)。 劉國(guó)敏律師建議，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要審核入學(xué)條件。“我們遇到了一些買(mǎi)房人不了解這個(gè)情況，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的這個(gè)樓盤(pán)就在這個(gè)重點(diǎn)小學(xué)的區(qū)域內(nèi)，就買(mǎi)了這個(gè)房子，買(mǎi)了之后才發(fā)現(xiàn)只有一手房的才可以入學(xué)。”其實(shí)部分開(kāi)發(fā)商給重點(diǎn)學(xué)校繳納一定費(fèi)用，但是該樓盤(pán)有可能僅僅是買(mǎi)一手房時(shí)才享受入學(xué)條件。如果你再二手買(mǎi)過(guò)來(lái)，你的孩子就無(wú)法享受這個(gè)入學(xué)條件了。另外還需要注意有一些開(kāi)發(fā)商打著重點(diǎn)學(xué)校、重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的名義來(lái)銷(xiāo)售，但實(shí)際上是和學(xué)校沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議，購(gòu)房者最好去所在轄區(qū)內(nèi)的教委咨詢(xún)一下。

另外，在買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房時(shí)需要注意的是，一定要在買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人戶(hù)口遷出時(shí)間，如果不遷出的話(huà)會(huì)有什么樣的違約責(zé)任，以免影響您的孩子入學(xué)。

預(yù)測(cè)：年底或是最佳出手時(shí)機(jī)

劉國(guó)敏律師認(rèn)為，2014下半年將會(huì)持續(xù)上半年低迷的態(tài)勢(shì)，觀望情緒依然比較濃重，回暖應(yīng)該出現(xiàn)在明年。“因?yàn)槿说某掷m(xù)觀望是有一個(gè)時(shí)間段的。我舉個(gè)例子比如濟(jì)南某個(gè)知名樓盤(pán)，最早開(kāi)發(fā)的時(shí)候還比較便宜一平米大概四五千，后來(lái)一直漲到八九千，現(xiàn)在降也就降到八千多，不可能降回到四千，濟(jì)南樓市沒(méi)有很大的泡沫現(xiàn)象，剛需量依然大，因此樓市不會(huì)降價(jià)太大，尤其是好位置的樓盤(pán)的價(jià)格還是會(huì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。”

“如果出手買(mǎi)房的話(huà)，我認(rèn)為最佳時(shí)機(jī)在今年年底。”劉國(guó)敏分析，一般開(kāi)發(fā)商在年底要還貸款，春節(jié)之前要付工程款，這時(shí)候資金壓力大，資金回籠需求強(qiáng)。其實(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是一個(gè)資本的運(yùn)作，資金壓力強(qiáng)的時(shí)候，他肯定會(huì)低價(jià)拋房的，所以年底買(mǎi)房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

采訪(fǎng)手記：

與劉國(guó)敏律師的第一次見(jiàn)面，是在一年多前騰訊房產(chǎn)主辦的媒體沙龍上。盡管那時(shí)對(duì)她并不是很了解，但卻被他的激情、學(xué)識(shí)與幽默所深深吸引。后來(lái)，有機(jī)會(huì)讀到她的博客，透過(guò)字里行間，深切感受到這是一個(gè)情感豐富、細(xì)膩、愛(ài)思考、有個(gè)性的人。

當(dāng)真正走近、與她面對(duì)面時(shí)，她溫文儒雅，言談舉止中透出大家氣派；她從容不迫、旁征博引連續(xù)幾個(gè)小時(shí)侃侃而談，內(nèi)容豐富，思維迅捷，風(fēng)趣幽默又不失嚴(yán)謹(jǐn)；她行事有條有理、不急不躁。

和她深入交談，她的思想、她的手勢(shì)、她的表情、她的整個(gè)人，都會(huì)讓你發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)思維縝密而又激情奔放的人。是一個(gè)專(zhuān)業(yè)敬業(yè)的“律師導(dǎo)師”；是一個(gè)自由自在的“精神貴族”；更是一位才華橫溢具有預(yù)見(jiàn)力的“事業(yè)探尋者”。