在北京正東部的燕郊開發(fā)區(qū)分布著大大小小的各種類型的產(chǎn)業(yè)園、科技園區(qū)以及早期的工業(yè)園區(qū)項目，據(jù)粗略估計數(shù)量應(yīng)該15個以上，有的比較成熟，現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)完畢，有的還處在早期階段，正在招商引資的前期。像華隆工業(yè)園區(qū)、精工工業(yè)園區(qū)在燕郊屬于進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)比較早期的工業(yè)園區(qū)，靠出租園區(qū)廠房和辦公樓的模式實現(xiàn)盈利，園區(qū)建設(shè)比較完善的配套設(shè)施來滿足企業(yè)的不斷增長的需求。而天山國際創(chuàng)業(yè)基地可以說是在燕郊區(qū)域比較早期嘗試靠出售標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇實現(xiàn)園區(qū)的快速盈利的先行者，后期進(jìn)入的如百世金谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、興元高科、全景產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及文化創(chuàng)意園區(qū)等等都屬于后期的生力軍和推動者，他們需要實現(xiàn)快速盈利不約而同的采取出售現(xiàn)有物業(yè)。

　　這樣一來就面臨著園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割辦理的問題，據(jù)園區(qū)知情人士透露，在辦理產(chǎn)權(quán)分割問題上各個園區(qū)的操作手法不同，大致有三：第一、即使合同上把可以辦理產(chǎn)權(quán)問題寫的清清楚楚，而且有些園區(qū)甚至保證具體到某個時間段，但是開發(fā)商從一開始自己就不清楚燕郊區(qū)域是否可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，先上船再補票，等把企業(yè)招商進(jìn)來后再說，即使辦理不了產(chǎn)權(quán)，政府也會為園區(qū)買單的，大不了走法律程序，典型的屬于膽大不要命的。第二、開發(fā)商知道這個敏感問題不好解決，但是在土地到手以后能夠快速實現(xiàn)盈利的模式就是轉(zhuǎn)讓銷售部分土地，靠土地溢價實現(xiàn)收益，還可以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的廠房轉(zhuǎn)讓，如果建設(shè)小獨棟項目容積率不高，而多層或者小高層銷售難度必然加大，這樣一來折中方案就是產(chǎn)品組合的優(yōu)化，建設(shè)類獨棟的多層或者小高層產(chǎn)品，雙拼或者聯(lián)排形式的標(biāo)準(zhǔn)化廠房物業(yè)成為主流，按照這個思路，可分可合，既可以一家買斷也可以分割多家，在產(chǎn)權(quán)分割上往往采取以租代售的模式，這樣即可增加收益又可以從法律上規(guī)避很多風(fēng)險，屬于投機取巧型，而且這類園區(qū)為數(shù)不少。第三、這一類園區(qū)辦事比較謹(jǐn)慎小心，自身實力不是很強，往往社會觀念和責(zé)任感還可以，他們一般采取先辦理園區(qū)內(nèi)每一棟廠房的產(chǎn)權(quán)，然后按固定資產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)讓給入園客戶，在產(chǎn)權(quán)分割上涉及到二次分割辦理，過程中產(chǎn)生不少的稅費，往往售價較高，但是入駐企業(yè)買的放心，開發(fā)商也賣的踏實，屬于理智謹(jǐn)慎型的。

　　那么究竟什么原因?qū)е逻@些問題出現(xiàn)呢？帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為什么遲遲不給于辦理產(chǎn)權(quán)呢，通過和開發(fā)區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及部分園區(qū)開發(fā)商交流，大致總結(jié)原因有以下幾點：

　　國家早在2006年就明確提出了工業(yè)用地的最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，尤其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地上給與了政策的限制和收緊，防止大面積的過多過濫開發(fā)工業(yè)園區(qū)，提高工業(yè)用地的征地成本，而現(xiàn)實情況是現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)卻是按實業(yè)立項包裝而成的產(chǎn)業(yè)園，在土地出讓環(huán)節(jié)比工業(yè)園區(qū)用地價格少了很多，政府為了招商引資，有的土地幾乎可以忽略不計，開發(fā)商靠這種性質(zhì)和手段用來建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的收益是踏踏實實做實體經(jīng)濟收益的好幾倍，問題不言而明，商人逐利，即使按固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式可以辦理產(chǎn)權(quán)，中間環(huán)節(jié)的稅費卻是要承擔(dān)的，開始大力招商引資的項目都不同程度的做起了房地產(chǎn)生意，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支撐和產(chǎn)業(yè)聚集無從談起，可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展無從著手，歸根結(jié)底就是土地的性質(zhì)和用途發(fā)生變化了。

　　現(xiàn)有區(qū)域政府的政績考核體制問題，決定了政府的辦事方針和辦事原則，在以GDP論英雄的年代，那一屆政府都不會拿自身的烏紗帽開玩笑，更不會為了長遠(yuǎn)利益犧牲眼前利益的，雙重利益的博弈需要找尋平衡的結(jié)合點，不表態(tài)、不反對就是時下最好的詮釋和證明，遲遲不給于明確答復(fù)和解決恰恰是政府和開發(fā)商最好的答復(fù)和選擇，這也造成時下的一系列問題的存在。處在深化改革開放的關(guān)鍵期，從中央到地方都在摸索經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，各種變局時刻發(fā)生著，摸索持續(xù)、問題持續(xù)。

　　最后，從大局計，希望國家相關(guān)部門盡快在政策上給予支持和理解，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式上的模式是可以創(chuàng)新的，比如有些國家在產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)辦理中可以做到按層、按戶進(jìn)行操作，滿足企業(yè)多重的經(jīng)營需求，國家做到規(guī)范行業(yè)的土地用途，同時做好監(jiān)督和指導(dǎo)，相信產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定會朝氣蓬勃，迎來下一個黃金十年的發(fā)展機遇。

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強，該中心主要提供全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問服務(wù)。