隨著近年來國家房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,房企融資環(huán)境開始收緊,很多房企資金鏈驟然繃緊甚至斷裂,房企破產(chǎn)情況屢見不鮮。來自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至2019年7月底,全國已經(jīng)有接近三百家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。

  能買房,真的并不代表會(huì)買房!不上心,90%的人會(huì)付出慘重的代價(jià)。

  房地產(chǎn)公司發(fā)生危機(jī)時(shí)涉及諸多疑難問題,比如對(duì)建筑工程款優(yōu)先權(quán)的確定,各項(xiàng)債權(quán)的受償順序的確定等,但涉及面最廣、債權(quán)人數(shù)最多、影響最大的則是購房者。一旦房地產(chǎn)公司破產(chǎn),往往會(huì)導(dǎo)致很多購房者血本無歸。筆者要講述的一起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案例就是這樣一個(gè)典型。然而,筆者發(fā)現(xiàn),這個(gè)關(guān)涉到廣大購房者身家以及行業(yè)穩(wěn)定的重大問題迄今為止還未得到應(yīng)有的重視。我們希望通過介紹這個(gè)案例向廣大購房者提示風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)希望引起相關(guān)部門以及法學(xué)界的關(guān)注及討論。

  簡介

  2014年5月,鄭先生與威海的一家房地產(chǎn)公司(以下簡稱“A公司”)簽訂《商品房買賣合同》,購買了A公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)的七套底商,合同約定A公司以商品房預(yù)售的方式賣與鄭先生,該商品房的用途為非住宅,僅作經(jīng)商使用。合同約定A公司應(yīng)于2015年9月30日前交付房屋。簽訂合同后,鄭先生將全部房款一次性支付給A公司,共計(jì)人民幣約一千六百萬。

  令鄭先生始料不及的是,雖然在建工程主體基本已經(jīng)竣工,但是A公司的資金斷鏈,導(dǎo)致樓盤成為爛尾樓 ,房屋遲遲無法交付,而A公司因?yàn)橘Y不抵債,也進(jìn)入了破產(chǎn)程序。

  無奈之下,鄭先生只好向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟,請(qǐng)求法院判令A(yù)公司交付房產(chǎn)并辦理權(quán)屬登記。鄭先生的內(nèi)心想法是,在建樓盤主體已經(jīng)基本竣工,如果能引入新的投資人,爛尾樓盤可以復(fù)盤繼續(xù)建設(shè),鄭先生的第一訴求當(dāng)然是希望拿到房子。萬一爛尾樓盤無人接盤,鄭先生則只好退而求其次,希望A公司能返還一千六百萬元的購房款。

  然而,一審法院的判決讓鄭先生的想法全部落空。

  一審法院的判決要點(diǎn)如下:

  第一:根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。案涉房屋雖備案登記于鄭先生名下,但并不具有物權(quán)效力,所以案涉房屋屬于A公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn);

  第二:鄭先生并非消費(fèi)性購房,所以鄭先生在債權(quán)上不享有優(yōu)先權(quán),只能按照普通債權(quán)處理。

  在本案例中,普通債權(quán)的償付率大概在20%,這意味著鄭先生支付的1600萬元購房款中有1300萬就這樣不明不白地蒸發(fā)了。

  在這種情況下鄭先生委托律師向威海市中級(jí)人民法院提起了上訴。律師雖然依法據(jù)理力爭,二審法院還是維持了一審判決。

  下面圍繞這個(gè)這個(gè)案例故事的焦點(diǎn),筆者不揣淺陋,為大家闡述一下部分觀點(diǎn)。

  爭議焦點(diǎn)一:案涉房產(chǎn)是否屬于A公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)

  案例中,一審法院和二審法院均援引《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定,即:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”,認(rèn)定因案涉房產(chǎn)并未變更登記至鄭先生名下,所以不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

  不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)需要登記公示,這是世界各國的通例,所以一審二審法院在適用法律上看起來似乎沒什么問題。但凡事不能絕對(duì)。《物權(quán)法》第九條有但書條款,即該條款的最后一句:“但法律另有規(guī)定的除外”。這說明,物權(quán)公示產(chǎn)生的效力并不是絕對(duì)的。

  最高人民法院2002年發(fā)布了一個(gè)司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《破產(chǎn)規(guī)定》”)。《破產(chǎn)規(guī)定》第七十一條作了如下規(guī)定:

  “下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn):

  (1) 債務(wù)人基于倉儲(chǔ)、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn);

  (2) 抵押物、留置物、出質(zhì)物,但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外;

  (3) 擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物;

  (4) 依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn),但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外;

  (5) 特定物買賣中,尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物;

  ......”。

  在案例中,鄭先生和A公司通過簽訂《房屋買賣合同》購買了案涉房屋,對(duì)應(yīng)具體明確的小區(qū)和門牌號(hào),案涉房產(chǎn)屬于特定物無疑。且上訴人已經(jīng)一次性全款支付了購房款。按照上述規(guī)定,涉案房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為A公司的債務(wù)人財(cái)產(chǎn),而應(yīng)該認(rèn)定為屬于鄭先生,即使案涉房產(chǎn)并沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。

  我們認(rèn)為,破產(chǎn)法相對(duì)于物權(quán)法等一般民商事法律,具有特殊性,二者是一般法與特別法的關(guān)系。根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的適用原則,破產(chǎn)法作為特別法,在破產(chǎn)案件中具有優(yōu)先適用的效力。

  《破產(chǎn)規(guī)定》這一司法解釋是對(duì)《破產(chǎn)法》的重要補(bǔ)充,目的在于保證實(shí)質(zhì)公平、保護(hù)人民群眾利益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。如果不對(duì)購房者的房屋產(chǎn)權(quán)利益予以特殊保障,僅依據(jù)形式意義的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記主義,房地產(chǎn)企業(yè)一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序,就可以決定收回房產(chǎn),廣大購房者的利益將受到嚴(yán)重?fù)p害,從而構(gòu)成實(shí)質(zhì)意義上的不公平,影響人民群眾利益與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

  爭議焦點(diǎn)二:在無法交付房屋的情況下,鄭先生的債權(quán)是否可以優(yōu)先受償。

  事實(shí)上,對(duì)于購房者優(yōu)先受償?shù)膯栴},《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱為《批復(fù)》)有明確的規(guī)定。《批復(fù)》規(guī)定:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。

  按照上述《批復(fù)》中的規(guī)定,購房消費(fèi)者的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。但是,對(duì)于《批復(fù)》中第二條的“消費(fèi)者”的界定在司法實(shí)踐中存在爭議,目前傾向于采用狹義的解釋,即購房是直接用于滿足生活居住需要,而不是用于經(jīng)營。案例中的一審,二審法院也是遵循如此的邏輯認(rèn)定鄭先生并非屬于消費(fèi)性購房人,所以不能獲得優(yōu)先受償。

  筆者非常擁護(hù)和支持國家對(duì)于房住不炒的政策和理念,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康,穩(wěn)定,繁榮發(fā)展充滿信心。然居安思危之下,假設(shè)我們采用這樣的價(jià)值傾向,那么在末來的購房者中,將會(huì)產(chǎn)生龐大的人群無法達(dá)到《批復(fù)》中“消費(fèi)者”標(biāo)準(zhǔn),一旦房地產(chǎn)公司破產(chǎn),這些購房者的利益將無法得到保護(hù)。近年來,房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案件呈不斷上升之勢(shì),如果不能科學(xué)理性有效的處理對(duì)待,將有不計(jì)其數(shù)的購房人因無法成為消費(fèi)性購房人不能得到優(yōu)先受償,而房產(chǎn)無不涉及巨量資金,這種巨量資金的驟然損失對(duì)每個(gè)個(gè)體及家庭來講都無異于一種災(zāi)難,如果不能妥善解決,勢(shì)必會(huì)影響行業(yè)及社會(huì)的穩(wěn)定之基。而且,如果將這樣的信號(hào)傳遞出去,也勢(shì)必會(huì)影響持幣待購的購房者的信心。在以往的情況下,購房者在購房時(shí)往往只需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商是否五證齊全,但是,如果像這樣的標(biāo)準(zhǔn)大行其道,那今后持幣待購的購房者就必須要考慮一個(gè)風(fēng)險(xiǎn),那就是如果房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了,不僅可能拿不到房,購房款的安全也無法保證,那購房者要么就持續(xù)觀望不買房,或者在買房時(shí)要求房地產(chǎn)商提供抵押和擔(dān)保,這就勢(shì)必大大增加商品房買賣的交易成本,而且將對(duì)本已迷霧重重的房地產(chǎn)業(yè)帶來沖擊。

  曾經(jīng),萬科集團(tuán)董事長王石的一句“房地產(chǎn)行業(yè)還缺乏自律精神”引發(fā)網(wǎng)民熱議;如今,政府及官媒也幾度強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲,8月9日晚間,央行發(fā)布《2019年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,報(bào)告強(qiáng)調(diào),堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

  如今,中國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新模式新階段,各級(jí)政府由單純追求GDP數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變。在改革過程中,中央領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)要防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),而房地產(chǎn)穩(wěn)定向好對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。長遠(yuǎn)看,政府的不斷調(diào)控與改革將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)繁榮發(fā)展!