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隨著近年來國家房地產業政策的調整,房企融資環境開始收緊,很多房企資金鏈驟然繃緊甚至斷裂,房企破產情況屢見不鮮。來自人民法院公告網的數據顯示,截至2019年7月底,全國已經有接近三百家房地產企業發布破產公告。

  能買房,真的并不代表會買房!不上心,90%的人會付出慘重的代價。

  房地產公司發生危機時涉及諸多疑難問題,比如對建筑工程款優先權的確定,各項債權的受償順序的確定等,但涉及面最廣、債權人數最多、影響最大的則是購房者。一旦房地產公司破產,往往會導致很多購房者血本無歸。筆者要講述的一起房地產企業破產債權確認糾紛案例就是這樣一個典型。然而,筆者發現,這個關涉到廣大購房者身家以及行業穩定的重大問題迄今為止還未得到應有的重視。我們希望通過介紹這個案例向廣大購房者提示風險,同時希望引起相關部門以及法學界的關注及討論。

  簡介

  2014年5月,鄭先生與威海的一家房地產公司(以下簡稱“A公司”)簽訂《商品房買賣合同》,購買了A公司開發建設的某小區的七套底商,合同約定A公司以商品房預售的方式賣與鄭先生,該商品房的用途為非住宅,僅作經商使用。合同約定A公司應于2015年9月30日前交付房屋。簽訂合同后,鄭先生將全部房款一次性支付給A公司,共計人民幣約一千六百萬。

  令鄭先生始料不及的是,雖然在建工程主體基本已經竣工,但是A公司的資金斷鏈,導致樓盤成為爛尾樓 ,房屋遲遲無法交付,而A公司因為資不抵債,也進入了破產程序。

  無奈之下,鄭先生只好向當地法院提起訴訟,請求法院判令A公司交付房產并辦理權屬登記。鄭先生的內心想法是,在建樓盤主體已經基本竣工,如果能引入新的投資人,爛尾樓盤可以復盤繼續建設,鄭先生的第一訴求當然是希望拿到房子。萬一爛尾樓盤無人接盤,鄭先生則只好退而求其次,希望A公司能返還一千六百萬元的購房款。

  然而,一審法院的判決讓鄭先生的想法全部落空。

  一審法院的判決要點如下:

  第一:根據物權法的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。案涉房屋雖備案登記于鄭先生名下,但并不具有物權效力,所以案涉房屋屬于A公司的債務人財產;

  第二:鄭先生并非消費性購房,所以鄭先生在債權上不享有優先權,只能按照普通債權處理。

  在本案例中,普通債權的償付率大概在20%,這意味著鄭先生支付的1600萬元購房款中有1300萬就這樣不明不白地蒸發了。

  在這種情況下鄭先生委托律師向威海市中級人民法院提起了上訴。律師雖然依法據理力爭,二審法院還是維持了一審判決。

  下面圍繞這個這個案例故事的焦點,筆者不揣淺陋,為大家闡述一下部分觀點。

  爭議焦點一:案涉房產是否屬于A公司的債務人財產

  案例中,一審法院和二審法院均援引《中華人民共和國物權法》第九條的規定,即:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”,認定因案涉房產并未變更登記至鄭先生名下,所以不產生物權變動的效力。

  不動產物權變動需要登記公示,這是世界各國的通例,所以一審二審法院在適用法律上看起來似乎沒什么問題。但凡事不能絕對。《物權法》第九條有但書條款,即該條款的最后一句:“但法律另有規定的除外”。這說明,物權公示產生的效力并不是絕對的。

  最高人民法院2002年發布了一個司法解釋《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》(以下簡稱“《破產規定》”)。《破產規定》第七十一條作了如下規定:

  “下列財產不屬于破產財產:

  (1) 債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關系占有、使用的他人財產;

  (2) 抵押物、留置物、出質物,但權利人放棄優先受償權的或者優先償付被擔保債權剩余的部分除外;

  (3) 擔保物滅失后產生的保險金、補償金、賠償金等代位物;

  (4) 依照法律規定存在優先權的財產,但權利人放棄優先受償權或者優先償付特定債權剩余的部分除外;

  (5) 特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物;

  ......”。

  在案例中,鄭先生和A公司通過簽訂《房屋買賣合同》購買了案涉房屋,對應具體明確的小區和門牌號,案涉房產屬于特定物無疑。且上訴人已經一次性全款支付了購房款。按照上述規定,涉案房產不應認定為A公司的債務人財產,而應該認定為屬于鄭先生,即使案涉房產并沒有進行物權變動登記。

  我們認為,破產法相對于物權法等一般民商事法律,具有特殊性,二者是一般法與特別法的關系。根據特別法優于一般法的適用原則,破產法作為特別法,在破產案件中具有優先適用的效力。

  《破產規定》這一司法解釋是對《破產法》的重要補充,目的在于保證實質公平、保護人民群眾利益和市場經濟秩序。如果不對購房者的房屋產權利益予以特殊保障,僅依據形式意義的房屋產權變動登記主義,房地產企業一旦進入破產程序,就可以決定收回房產,廣大購房者的利益將受到嚴重損害,從而構成實質意義上的不公平,影響人民群眾利益與市場經濟秩序。

  爭議焦點二:在無法交付房屋的情況下,鄭先生的債權是否可以優先受償。

  事實上,對于購房者優先受償的問題,《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱為《批復》)有明確的規定。《批復》規定:“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。

  按照上述《批復》中的規定,購房消費者的優先受償權優于建設工程價款債權、抵押權以及其他債權。但是,對于《批復》中第二條的“消費者”的界定在司法實踐中存在爭議,目前傾向于采用狹義的解釋,即購房是直接用于滿足生活居住需要,而不是用于經營。案例中的一審,二審法院也是遵循如此的邏輯認定鄭先生并非屬于消費性購房人,所以不能獲得優先受償。

  筆者非常擁護和支持國家對于房住不炒的政策和理念,對房地產市場健康,穩定,繁榮發展充滿信心。然居安思危之下,假設我們采用這樣的價值傾向,那么在末來的購房者中,將會產生龐大的人群無法達到《批復》中“消費者”標準,一旦房地產公司破產,這些購房者的利益將無法得到保護。近年來,房地產企業破產的案件呈不斷上升之勢,如果不能科學理性有效的處理對待,將有不計其數的購房人因無法成為消費性購房人不能得到優先受償,而房產無不涉及巨量資金,這種巨量資金的驟然損失對每個個體及家庭來講都無異于一種災難,如果不能妥善解決,勢必會影響行業及社會的穩定之基。而且,如果將這樣的信號傳遞出去,也勢必會影響持幣待購的購房者的信心。在以往的情況下,購房者在購房時往往只需要關注房地產開發商是否五證齊全,但是,如果像這樣的標準大行其道,那今后持幣待購的購房者就必須要考慮一個風險,那就是如果房地產公司破產了,不僅可能拿不到房,購房款的安全也無法保證,那購房者要么就持續觀望不買房,或者在買房時要求房地產商提供抵押和擔保,這就勢必大大增加商品房買賣的交易成本,而且將對本已迷霧重重的房地產業帶來沖擊。

  曾經,萬科集團董事長王石的一句“房地產行業還缺乏自律精神”引發網民熱議;如今,政府及官媒也幾度強勢發聲,8月9日晚間,央行發布《2019年第二季度貨幣政策執行報告》,報告強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  如今,中國經濟增長進入新模式新階段,各級政府由單純追求GDP數量向追求質量轉變。在改革過程中,中央領導多次強調要防范系統性金融風險,而房地產穩定向好對中國經濟的重要性不言而喻。長遠看,政府的不斷調控與改革將促進房地產行業健康持續繁榮發展!