了解了上述各個(gè)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之后，下面我們重點(diǎn)來(lái)說(shuō)一下工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式的利弊得失，它是由政府主導(dǎo)，靠前期的各種政策來(lái)吸引企業(yè)入駐，在整體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段這個(gè)屬于初期的招商時(shí)期，一般各個(gè)開(kāi)發(fā)尤其是發(fā)展水平不高的地區(qū)普遍采取這個(gè)模式，前期雖能帶來(lái)稅收、就業(yè)以及領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)，后期各種問(wèn)題就會(huì)浮出水面了。在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商引資模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問(wèn)題。
 

　　首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。在國(guó)家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商引資競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，稅收減免、零地價(jià)等等這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商引資最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉，而且造成土地開(kāi)發(fā)的成本過(guò)高，也不利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
 

　　其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。2006年之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)享有的各種優(yōu)惠政策開(kāi)始逐步取消，從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)所享受的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步分區(qū)域依次取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同，營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為必然要求，這必將使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。
 

　　再次，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來(lái)看，傳統(tǒng)的招商引資模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當(dāng)前，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資提出了更高的要求。
 

　　最后，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開(kāi)花，過(guò)多過(guò)濫，區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見(jiàn)不鮮，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園大量普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，這些問(wèn)題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費(fèi)；耕地占用過(guò)多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國(guó)家和人民的利益。
 

　　主體企業(yè)引導(dǎo)的模式容易出現(xiàn)大量圈地，過(guò)多的剩余產(chǎn)品招商不出去，本身又不具備開(kāi)發(fā)管理的經(jīng)驗(yàn)，造成土地資源浪費(fèi)，需要的得不到，不需要的用不了的尷尬局面，即使招商企業(yè)入駐后期服務(wù)往往又跟不上去，更為可怕的就是以產(chǎn)業(yè)為名大量圈地，等土地升值后挪作他用或者搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式是本人比較看好的，龍創(chuàng)基業(yè)市場(chǎng)研究部通過(guò)大量的開(kāi)發(fā)主體接觸和分析一致認(rèn)為：所謂術(shù)業(yè)有專攻，分工不同，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域就不一樣，不可能要求一個(gè)企業(yè)或者區(qū)域政府全方位的做到位，基于此，我建議：
 

　　工業(yè)地產(chǎn)招商引資思路必須轉(zhuǎn)變，政企結(jié)合是未來(lái)的開(kāi)發(fā)引資新趨勢(shì)，政府給予政策，協(xié)助辦理各種手續(xù)，企業(yè)出資承建，有資質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行園區(qū)招商引資和企業(yè)服務(wù)，轉(zhuǎn)變政府行政手段，按市場(chǎng)規(guī)律由企業(yè)操作。
 

　　無(wú)論是那種模式我認(rèn)為必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策，充分整合利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，打造有特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在規(guī)劃定位階段必須做到接地氣、有特色、差異化，前期的準(zhǔn)備工作到位，招商引資就不是問(wèn)題了。
 

　　充分的資源整合能力。開(kāi)發(fā)模式一旦確定務(wù)必使用最優(yōu)化的手段完成招商引資工作的準(zhǔn)備，策劃、設(shè)計(jì)、政府協(xié)調(diào)、媒體、公關(guān)、活動(dòng)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等等，建議選擇產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的最強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，比如天山工業(yè)集團(tuán)和百世金谷擅長(zhǎng)于園區(qū)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在招商和企業(yè)服務(wù)方面就選擇了和龍創(chuàng)基業(yè)合作，合理分工，資源優(yōu)化配置，充分利用一切可以利用的資源最大化的實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。
 

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強(qiáng)，該中心主要提供全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問(wèn)服務(wù)。

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